ضريبة العقارات الفاخرة في نيويورك: عبء ضئيل على ثروات المليارديرات

جدل ضريبي على أرقى العقارات

أثارت ضريبة العقارات الفاخرة الجديدة في نيويورك، التي دخلت حيز التنفيذ في الأول من يوليو، موجة من الاستياء بين المليارديرات والمقيمين على حد سواء. ورغم أن المدينة لا تزال بصدد تحديد العقارات التي ستخضع للضريبة، فقد أصدرت قائمة ضخمة تضم مئات الآلاف من العناوين وأسماء المالكين.

بلغ التوتر ذروته في أبريل الماضي عندما كشف العمدة زوران مامداني عن خططه للضريبة بتصوير مقطع فيديو أمام شقة فاخرة بقيمة 240 مليون دولار تعود للملياردير كين غريفين. وقال مامداني موجهًا كلامه للكاميرا: "عندما ترشحت لمنصب العمدة، قلت إننا سنفرض ضرائب على الأغنياء. حسناً، اليوم نحن نفرض ضرائب على الأغنياء".

جاء رد غريفين حاسمًا، واصفًا الفيديو بأنه "مقزز" و"مخيف". وفي مؤتمر ميلكن إنستيتيوت العالمي في مايو، أضاف أن "ممداني يوضح تمامًا، نيويورك لا ترحب بالنجاح".

هدد غريفين بسحب خطط شركته سيتادل لبناء برج مكتبي بقيمة 6 مليارات دولار في مانهاتن، وبدلاً من ذلك نقل المزيد من الموظفين إلى ميامي، حيث نقل شركته من شيكاغو في عام 2022. وذهب شريكه في المشروع، الملياردير السابق ورجل العقارات ستيفن روث، إلى حد وصف شعار "فرض ضرائب على الأغنياء" عندما "تلفظه السياسيون بغضب وازدراء... بأنه بغيض مثل بعض الشتائم العرقية المروعة".

تفاصيل الضريبة وتأثيرها المتوقع

تستهدف الضريبة، المعروفة باسم ضريبة العقار الفاخر (pied-à-terre tax)، المنازل التي لا تعتبر مقر إقامة رئيسي. ويشمل ذلك عقارات نيويورك العائدة لأشخاص يقيمون خارج المدينة، بالإضافة إلى أي منازل إضافية يمتلكها سكان المدينة نفسها. الضريبة مصرح بها حاليًا حتى عام 2031، وتستهدف في البداية العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار، بالإضافة إلى وحدات الكوندو والتعاونيات التي تزيد قيمتها عن مليون دولار. يتم إعفاء العقارات إذا كانت مؤجرة لمستأجر، أو إذا كانت مقر إقامة المالك أو عائلته المباشرة.

في العامين الأولين لتطبيق الضريبة، ستعتمد على القيم المقدرة للمدينة، وهي أرقام غالبًا ما تكون أقل بكثير من أسعار السوق الفعلية. على سبيل المثال، دفع كين غريفين مبلغًا قياسيًا قدره 240 مليون دولار مقابل شقته الفاخرة في وسط مانهاتن عام 2019، مما جعلها أغلى عملية بيع لمنزل على الإطلاق في الولايات المتحدة. ولكن وفقًا لإدارة المالية في مدينة نيويورك، فإن قيمتها المقدرة تبلغ 15.6 مليون دولار فقط. تهدف المدينة إلى معالجة هذا التفاوت بدءًا من السنة الضريبية 2028-29، عندما ستعيد تقييم العقارات بناءً على المبيعات المماثلة وقيم السوق. ومنذ ذلك الحين، ستطبق الضريبة فقط على العقارات التي تزيد قيمتها عن 5 ملايين دولار.

الأثر المالي على عمالقة المال

على الرغم من كل هذه الضجة، فإن الضريبة الجديدة لن تؤثر بشكل كبير على ثروة غريفين أو أي ملياردير آخر. (ومن غير المرجح أيضًا أن تزيد خزينة المدينة بما يكفي لإحداث فرق كبير.) قدرت مجلة فوربس كيفية تأثير الضريبة على 10 مليارديرات يمتلكون منازل في نيويورك، مع التركيز على أغنى الأشخاص في العالم وأولئك الذين اشتروا بعضًا من أغلى العقارات التي بيعت على الإطلاق في نيويورك. للقيام بذلك، استخدمت فوربس القيمة المقدرة للعامين الأولين ومتوسط سعر البيع وتقديرات السوق الحالية من مواقع العقارات عبر الإنترنت مثل Zillow للسنوات الثلاث التالية.

بناءً على هذه الحسابات، سيدفع كين غريفين – الذي يمتلك بالإضافة إلى شقته الفاخرة وحدتين في 740 بارك أفينيو في الجانب الشرقي العلوي، بقيمة مجمعة تبلغ 83 مليون دولار – ما يقدر بـ 12.9 مليون دولار حتى عام 2031. وهذا مبلغ زهيد بالنسبة لرجل بهذه الثروة: 0.025% فقط من ثروته البالغة 51.4 مليار دولار. أو بطريقة أخرى، ما يعادل دفع شخص تبلغ ثروته 100 ألف دولار 25 دولارًا كضرائب إضافية، وهو أقل من تكلفة كوبين من النبيذ في الوقت الحاضر.

إنه عبء أقل بالنسبة لجيف بيزوس، رابع أغنى شخص في العالم، الذي يمتلك تسعة عقارات في المدينة. سيواجه فاتورة ضريبية تقدر بـ 5.1 مليون دولار – والعديد من شققه، التي اشتراها في التسعينيات، من المحتمل ألا تكون قيمتها كافية لتخضع للضريبة الجديدة. من جانبه، لم ينتقد الضريبة، التي تمثل 0.002% فقط من ثروته البالغة 247.1 مليار دولار. في الواقع، قال لشبكة سي إن بي سي في مايو إنها "أمر جيد لنيويورك أن تفعله".

حتى بالنسبة للمليارديرات الأقل ثراءً، لن تشكل الضريبة عبئًا كبيرًا. خذ جوزيف تساي، المؤسس المشارك لشركة التجارة الإلكترونية العملاقة علي بابا. في عام 2021، أنفق المقيم في هونغ كونغ 345.5 مليون دولار لشراء ثلاث وحدات في 220 سنترال بارك ساوث، وهو ناطحة سحاب فائقة الفخامة في صف المليارديرات في وسط مانهاتن. حتى عام 2031، يُقدر أنه سيدفع حوالي 12.4 مليون دولار بموجب ضريبة العقار الفاخر، أو حوالي 0.1% من صافي ثروته البالغة 12.3 مليار دولار.

يقول ناثان غولدمان، أستاذ المحاسبة في جامعة ولاية كارولينا الشمالية والذي كتب عن الضريبة لمجلة فوربس: "يبدو الأمر وكأن مامداني لا يفرض ضرائب على الأغنياء حقًا كما وعد". مشيرًا إلى صعوبة تقييم هذه العقارات الفائقة الفخامة والأعمال الإضافية التي ستحتاج المدينة إلى القيام بها لتقييمها، مضيفًا: "سيتعين عليهم توظيف كل هؤلاء الأشخاص الإضافيين لتنفيذ ذلك".

بالنسبة لأعضاء "نادي الثلاثة مليارات" الذين يعيشون في المدينة ولديهم منازل متعددة في الأحياء الخمسة، يمكنهم تقليل عبء ضريبتهم عن طريق تحويل إقامتهم الرئيسية إلى عقارهم الأكثر قيمة. على سبيل المثال، يدرج العمدة السابق مايكل بلومبرغ عقاره الأكثر تكلفة في المدينة – قصره في شارع 79 الشرقي – كمقر إقامة رئيسي له، مما يعني أنه لن يخضع لأي ضرائب إضافية عليه.

وبالمثل، حدد مدير صندوق التحوط بيل أكمان شقته المزدوجة الفاخرة التي تبلغ قيمتها 91.5 مليون دولار في برج وان 57 الذي يبلغ ارتفاعه 1005 أقدام في ميدتاون، والتي اشتراها في عام 2015، كمقر إقامة رئيسي له – وهي خطوة قد توفر عليه حوالي 4.6 مليون دولار حتى عام 2031. وحدته الأخرى، وهي شقة فاخرة في مبنى تعاوني، ليست في قاعدة البيانات التي أصدرتها المدينة، لذا لم تتمكن فوربس من تقدير ضريبة العقار الفاخر عليها.

ومع ذلك، من المحتمل أن يكون أكمان أقل قلقًا بشأن الضريبة بقدر قلقه بشأن قيمة إعادة البيع. كتب في منشور على X في أبريل: "أشخاص مثل كين غريفين يجعلون التطوير الراقي في نيويورك قابلاً للتطبيق، مما يدفع وظائف ذات رواتب عالية في البناء والوساطة والقانون والتسويق وغيرها في نيويورك. لا أستطيع تخيل أن اتحادات البناء في نيويورك متحمسة لخطته".

وصف مقيم عقاري واحد على الأقل هذه المخاوف بأنها مبالغ فيها. كتب جوناثان ميلر، أستاذ بجامعة كولومبيا، في أبريل: "من المرجح أن تتباطأ المبيعات فوق عتبة 5 ملايين دولار حتى يتكيف البائعون مع السوق الجديدة. وبمجرد أن يفعلوا ذلك، ستُضمّن الضريبة في القيمة".

تعد ضرائب العقارات أكبر مصدر لتمويل المدينة، حيث ساهمت بمبلغ 39.6 مليار دولار في عام 2025، أو 49.4% من إجمالي الإيرادات الضريبية المحلية، وفقًا لمجلس العقارات في نيويورك. وبينما تقدر إدارة مامداني أن الضريبة الجديدة قد تجلب 500 مليون دولار سنويًا، فإن...